В соответствии с действующим законодательством Украины, при продаже (дарении, мене, вступлении в наследство) недвижимости обязательным является проведение ее оценки профессиональными оценщиками, которые имеют соответствующую лицензию Фонда государственного имущества.

Данная оценка необходима для исчисления налога на доходы физических лиц, который уплачивается продавцом недвижимости в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи (мене, дарения), но не ниже ее оценочной стоимости.

На практике, в интересах сторон по договору оценочная стоимость недвижимости может быть оценщиком занижена. Однако, необходимо помнить, что несмотря на то, что оценка недвижимости проводится профессиональным оценщиком, негативные последствия такой недостоверной оценки возникают, в первую очередь, сторон по договору (продавца и покупателя). При этом, возможны два варианта развития событий

Первый вариант. Договор купли-продажи (дарения, мены) может быть признан в судебном порядке недействительным по инициативе налоговых органов. Последствиями признания недействительности договора является возврат сторонам всего, что было ими получено по договору: продавцу возвращается право собственности на недвижимость, а покупателю: денежные средства, которые он заплатил продавцу. При этом, существует риск того, что продавец вернет только ту сумму денежных средств, которая была указана в договоре.

Второй вариант. В соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса Украины установлена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. В нашем случае, уклонением от уплаты налогов является неуплата продавцом недвижимости в полном размере налога на доходы физических лиц вследствие занижения рыночной стоимости недвижимости. Помимо возможности привлечения продавца к уголовной ответственности, он обязан доплатить налог на доходы физических лиц в полном размере, т.е. от реальной стоимости недвижимости.

Принимая во внимание вышеизложенное, при продаже недвижимости, стороны договора должны быть в первую очередь заинтересованы в проведении достоверной оценки недвижимости, во избежание негативных последствий.

Фонд государственного имущества Украины подготовил и опубликовал список субъектов оценочной деятельности, к оценкам жилой недвижимости которых в Фонде существуют обоснованные сомнения в достоверности. Намеренное занижение стоимости имущества ведет к риску не получить реальную сумму средств от различных мошеннических действий. В результате необъективности оценки покупатель недвижимости не сможет доказать реальную стоимость объекта в суде и защитить свои права. Если оценочная (рыночная) и реальная стоимость сделки не соответствуют, есть шанс потерять свои деньги любому участнику процесса.

Важно знать всем, кто обращается к специалистам по оценке движимого и недвижимого имущества, что на участников процесса распространяется действие статьи 212 Криминального кодекса Украины, в которой говорится о наказании за уклонение от уплаты налогов, сборов и других обязательных платежей.
Вы можете познакомиться с базой субъектов оценочной деятельности, работа которых на данном этапе вызывает много вопросов и подозрений, в первом и втором перечнях, опубликованных Фондом.
Подробнее читайте на официальном сайте

Вы можете познакомиться с базой субъектов оценочной деятельности, которые вызывают определенные сомнения в осуществлении оценки. Подробнее читайте на официальном сайте http://new.spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport.html

СНИЖЕНИЕ ГРАНИЧНОЙ СУММЫ НАЛИЧНЫХ РАСЧЕТОВ С УЧАСТИЕМ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

С 04 января 2017 года Постановлением Национального банка Украины предусмотрена предельная сумма расчетов наличными между физическим лицом и предприятием (предпринимателем) в течение одного дня в размере 50 тыс. грн, а также физических лиц между собой по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, в размере 50 тыс. грн.

Физические лица имеют право осуществлять расчеты на сумму, которая превышает 50 тыс. грн., путем:

- перечисления средств с текущего счета на текущий счет предприятия,

- перечисления с карточки физического лица на текущий счет предприятия

- внесения средств в кассу банка и перечисления их на текущий счет предприятия.

Министерство юстиции запустило Единый электронный реестр должников. Данные размещены на официальном веб-сайте министерства.

В базу внесены ведомости о должниках физических лицах и предприятиях. Чтобы узнать размер долга, нужно ввести данные в специальную форму - имя, фамилия, отчество, дату рождения и номер идентификационного кода или регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов.

Не вносятся в Реестр сведения относительно должников, которыми являются государственные органы, органы местного самоуправления, должники, которые не имеют задолженности по исполнительному документу о взыскании периодических платежей более трех месяцев, и должники по решениям неимущественного характера.

Также в реестр внесены и задолженности по оплате коммунальных услуг. Отныне скрыть задолженности за коммунальные услуги станет невозможным. Это должно помочь решить проблемы, связанные с продажей и переоформлением недвижимости.

В среду, 4 января, вступают в действие новые правила расчета за крупные покупки. Украинцы не смогут совершать наличные расчеты на сумму выше 50 тысяч гривен.

Теперь, чтобы рассчитаться за крупную покупку, украинцам придется использовать безналичный расчет. Об этом сообщили в пресс-службе Нацбанка, передает “Диалог.UA”. В Нацбанке утверждают, что новшество не скажется на повседневных тратах украинцев, так как будет касаться только крупных приобретений, таких как недвижимость, транспортные средства, драгоценности и так далее. Безналичные расчеты можно будет проводить без каких-либо ограничений.

В пресс-службе отметили, что нововведение поможет бороться с теневыми доходами: такая практика действует во многих государствах. 

 При заключении договора купли-продажи предоставление технического паспорта на недвижимость нотариуса не является обязательным. Технический паспорт является документом, подтверждающим техническое состояние недвижимость и наличие не узаконенных перепланировок. На сегодняшний день, вопросы о наличии незаконных перепланировок нотариусы не контролируют. Поэтому, переоформление технического паспорта после каждой передачи прав собственности на недвижимость является необязательным.

 Нерезидент имеет право приобрести в собственность недвижимость на Украине, как новострой, так и на рынке вторичного жилья. При этом, нерезидент должен иметь документ, подтверждающий его легальное нахождение на территории Украины. Для заключения договора купли-продажи нерезидент должен стать на учет в органах фискальной службы (налоговых органах) и получить справку с регистрационным номером налогоплательщика (идентификационный код). Для расчетов по договору купли-продажи нерезидент должен иметь задекларированный ввоз на территорию Украины денежных средств.

 Уплата налогов и сборов производиться до заключения у нотариуса договора купли-продажи. В противном случае, нотариус договор не удостоверит. При продаже новостроя риски не уплаты налога на доходы физических лиц и военного сбора ложиться на продавца, который обязан самостоятельно произвести их оплату в срок до 01 августа года, следующего за годом продажи новостроя.

Неуплата налога и сбора влечет за собой штраф в размере 25% от договорной стоимости недвижимости и пеню в размере 120% годовых у четной ставки НБУ за каждый день просрочки.

 При продаже недвижимости продавец (резидент и нерезидент) обязан уплатить военный сбор в размере 1,5% от договорной стоимости недвижимости.

Военный сбор не уплачивается при продаже квартиры, жилого, садового дома, а также земельного участка, если они находились в собственности продавца более 3 лет ( на недвижимость, полученную в наследство трехлетний срок не распространяется)и продажа недвижимости производиться не чаще, чем один раз в год.

При неуплате военного сбора начисляется штраф в размере 25% от суммы неуплаченного сбора, а также пеня в размере 120% годовых учетной ставки НБУ за каждый день просрочки.

 При заключении договора купли-продажи недвижимости уплачиваются следующие налоги и сборы от договорной цены недвижимости, но не ниже ее оценочной стоимости:

1. Налог на доходы физических лиц: 5% для резидентов и 18% для нерезидентов (уплачивает продавец)

2. Военный сбор: 1,5% (уплачивает продавец)

3. Сбор в Пенсионный фонд: 1% (уплачивает покупатель)

4. Госпошлина: 1% (уплачивает продавец)

Налог на доходы физических лиц и военный сбор не уплачивается при продаже квартир, жилых домов, садовых(дачных) домов, земельных участков, если они находились в собственности продавца более 3 лет ( на недвижимость, полученную в наследство трехлетний срок не распространяется)и при условии их продажи не чаще, чем 1 раз в год.

Все объекты недвижимости, подлежащие обязательной государственной регистрации.

К недвижимому имуществу, подлежащему обязательной государственной регистрации

относятся:

- земельные участки, а также объекты недвижимости, расположенные на земельных

участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а

именно: предприятия, как единые имущественные комплексы, жилые дома, строения, а также их

отдельные части, квартиры, жилые и нежилые помещения.

С 01 января 2016 года в Украине начал действовать новый Порядок регистрации прав на

объекты недвижимости и их обременений (утвержден постановлением КМУ № 1127 от 25.12.2015

года)

Основные нововведения:

1. Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется посредством сети

Интернет.

2. Регистрацию прав на недвижимость возможно осуществить у любого нотариуса без

ограничений либо в центре предоставления административных услуг (далее – субъекты

регистрации прав).

3. Отменена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость на бумажных

носителях.

4. Информация о любом объекте недвижимости на территории Украины стала публичной -

открыт доступ к Государственному реестру прав собственности через сайт Министерства

юстиции.

5. Сведения о документе, который удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного

строительством объекта, госрегистратор будет получать в режиме реального времени

непосредственно из Единого реестра документов.

6. Действия государственного регистратора можно обжаловать как в суде, так и в

Министерстве юстиции и его территориальных органах.

Кроме того, новый Порядок регистрации увеличил перечень случаев, при которых

заявления для госрегистрации прав на недвижимость могут подаваться в электронной

форме, в том числе в случае госрегистрации:

• Обременения - по заявлению органа государственной власти, его должностного

лица, которыми установлено, изменено или прекращено обременения;

• Права собственности на отдельный индивидуально определенный объект

недвижимого имущества (квартира, жилое, нежилое помещение и т.д.), строительство

которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц, - по

заявлению лица, привлекала средства физических и юридических лиц.

Также Порядком четко регламентирован список документов, которые необходимо

подать в случае регистрации индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных

домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним,

законченных строительством до 5 августа 1992 года; новосозданных объектов

недвижимого имущества; объектов, образованных в результате раздела, выдела доли,

объединение недвижимого имущества; объектов недвижимого имущества, строительство

которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц или в

результате деятельности жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или

другого кооператива и тому подобное. Также определены особенности регистрации права

собственности на основании заявления наследника и решения суда.

Регистрация прав на недвижимость происходит в следующем порядке

1) Лицо, желающее зарегистрировать свои права на недвижимость подает соответствующее

заявление субъекту регистрации прав на недвижимость (нотариусу либо в центр предоставления

административных услуг). При этом, согласно новым правилам, второй экземпляр заявления о

проведении госрегистрации отныне будет предоставляться заявителю только по его желанию.

2) Заявление регистрируется в базе данных заявлений в сети Интернет. Вместе с заявлением

Заявитель предоставляет субъекту регистрации прав, оригиналы документов, подтверждающих

его право на регистрацию недвижимость (для ознакомления) с которых делаются электронные

копии документов (по средством сканирования), которые впоследствии размещаются в

Государственном реестре прав. При этом, нотариус либо специалисты в центре предоставления

административных услуг самостоятельно изготавливают электронные копии поданных

документов для их дальнейшей онлайн-регистрации.

Вместе с заявлением также подаются документы, подтверждающие оплату административного

сбора и/или внесения оплаты за предоставление информации из Государственного реестра прав

(квитанции).

Ставки административного сбора, подлежащите оплате:

- госрегистрация в течение 5 рабочих дней – 10% минимальной зарплаты;

- госрегистрация в течение 2 рабочих дней – 1 минимальная зарплата;

- госрегистрация в течение суток (кроме выходных и праздников) с момента принятия заявления –

2 минимальных зарплаты;

- госрегистрация прав собственности в течение 2 часов с момента принятия заявления – 5

минимальных зарплат.

Прим. Вышеуказанные ставки не распространяются на регистрацию прав на предприятие, как

единый имущественный комплекс.

3) Во время формирования заявления на основании документов, удостоверяющих личность

осуществляется идентификация лица, подающего заявление (паспорт, свидетельство о

рождении), а также устанавливают объем его полномочий в данном вопросе.

4) Орган, осуществляющий регистрацию, принимает решение либо о регистрации прав на

недвижимость или об отказе в регистрации. Решение о регистрации прав на недвижимость

формируется в электронном виде.

5) Далее в Государственном реестре прав создается раздел, в который вносятся сведения о новом

собственнике и о его правах на недвижимость.

6) После регистрации, документ, подтверждающий регистрацию права на недвижимость, может

быть выдан субъектом государственной регистрации прав либо распечатан заявителем

самостоятельно с сайта Минюста.

Обращаем внимание, что права собственности на отдельный индивидуально

определенный объект недвижимого имущества (квартира, жилое, нежилое помещение и т.д.),

строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц, -

по заявлению лица, которое привлекало средства физических и юридических лиц.

Важно! Документ, подтверждающий право собственности, выдается не на фирменном бланке,

а на обычном листе формата А4, без степеней защиты в виде голограмм, печатей, подписей.

В случае необходимости регистрации права собственности на жилой дом, строение или

сооружение одновременно с регистрацией прав на участок, на котором они находятся, подача

двух заявлений не требуется.

Регистрация прав на недвижимость осуществляется максимум в течении 5 рабочих дней. В

случае регистрации предприятия, как единого имущественного комплекса, то срок регистрации

составляет до 14 рабочих дней. Срок исчисляется со дня регистрации заявления в базе данных

заявлений. Датой осуществления регистрации признается дата официального опубликования

решения регистратора на сайте Министерства юстиции.

Реконструкция - это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости,

который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или

замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или

отремонтированы, но не заменены. В результате площадь здания увеличивается за счёт

пристроек и надстроек.

Перепланировка - это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен,

расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Перепланировка предполагает

сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами

добавляться не могут. При этом, запрещено производить какие-либо изменения с несущими

стенами, балками, а также иными конструкциями, которые входят в опорный каркас всего

строения поскольку в результате таких изменений может произойти обрушение стен, ухудшение

работы отопительной и вентиляционной системы и тому подобное.

В целом, реконструкция – это глобальные изменения структуры здания, а перепланировка

носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.

Выполнение работ по перепланировке, реконструкции или строительстве без

разрешительных документов, влечет за собой административную ответственность собственника

помещения, а в некоторых случаях даже уголовную.

Более того, проводя реконструкцию или перепланировку без разрешительных документов

в надежде узаконить такие изменения позже после их осуществления, собственники неизбежно

столкнутся с такой проблемой как невозможность продать или переоформить недвижимость без

внесения таких изменений в техпаспорт (вносятся исключительно сотрудниками БТИ либо других

государственных органов, занимающиеся учётом состояния недвижимости) так как, заключать

сделки, предметом которых является недвижимость с неузаконенной перепланировкой либо

реконструкцией, запрещено.

Узнать о том была ли законно осуществлена перепланировка или реконструкция в

квартире или жилом доме можно узнать, заказав технический паспорт на объект, где должна

стоять отметка о том, что строительные действия узаконены.

Собственникам помещений, где планируется проведение реконструкции либо

перепланировки, чтобы избежать возникновение проблем, связанных с реконструкцией и

перепланировкой, а также их узаконением, перед началом таких действий, необходимо получить

разрешение соответствующих органов на проведения данных мероприятий.

После получения такого разрешения необходимо получить градостроительные условия и

ограничения, разработать проект, заключить договор на авторский и технический надзор, подать

декларацию о начале выполнения строительных работ, изготовить техпаспорт, подать

декларацию о готовности объекта к эксплуатации и после ввода в эксплуатацию в конечном итоге

получить свидетельство о праве собственности в Государственной регистрационной службе.